P2P 대출/투자 사이트 리뷰 (1) - 부동산 투자 전문 테라펀딩

*본 글은 테라펀딩에서 리뷰 작성에 대한 제안을 받아 시작된 글입니다. 혹시 투자를 하게 되면 투자수수료에 혜택을 주실 수 있다고 했는데, 일단 아직 투자를 시작한 것은 아니라서 금전적으로 지원 받은 부분은 "아직" 없음을 밝혀봅니다. 

아무래도 일전에 작성한 P2P 투자 경험담을 많은 분들이 흥미롭게 읽으시지 않았나 싶네요. 해당 글에서는 과거의 제가 팝펀딩과 머니옥션에서의 경험이 그다지 좋지 못했고, 언론들은 아무래도 좋은 점만 부각시키는 경향이 있기 때문에 투자자들의 피해를 조금이라도 방지(=_=;)하고자 하는 마음으로 부정적인 논조가 되어버린것 같지만 말이죠.

하지만 이후 8퍼센트의 연체율도 (아직까지는) 0%이며 SNS을 분석하거나, 대출 신청자가 웹사이트에 들어와 대출 신청을 하는 과정까지도 관찰해 신용 평가에 반영한다는 점을 기사를 통해 알게 되면서 생각보다는 훨씬 신기술로 무장한 회사였구나 하는 생각을 하기도 했습니다. (이후 10월 5일에 첫 연체가 발생했다는 8퍼센트 대표의 글)

*P2P 업체 리스트

• 8퍼센트 : 2014년 12월 출범. 누적 대출금액 83억. 평균 이자율 연 7.97%
• 렌딧 : 2015년 출범. 누적 대출금액 42억. 여러 채권을 묶어 투자하는 포트폴리오 방식. 
• 빌리 : 2015년 출범. 누적 대출금액 11억. 평균 이자율 연 9.86%
• 펀다 : 2015년 출범.누적 대출금액 10억. 평균 이자율 연 9.8 %. 소상공인 대상.
• 어니스트펀드 : 2015년 출범. 누적 대출금액 8.7억. 포트폴리오 방식 지원 예정.
• 키핑펀드 : 재고품을 담보로 대출하는 개념.
• 피플펀드 : 은행을 통해 대출이 이뤄지는 방식이라는? 아직 서비스오픈 전.
• 테라펀딩 : 부동산 담보 대출. 누적 대출금액 37억. 평균 이자율 연 12%

제가 예전에 투자했다가 학을 뗀 팝펀딩이나 머니옥션 같은 구시대의 산물은 포함시키지 않겠습니다. 

사실 투자자 입장에서는 해당 업체들이 약속하는 수익률도 중요하지만 무엇보다도 상환이 되지 않아서 원금에 손실이 나는 경우는 없는지가 가장 중요하고 또 동시에 우려스러운 점입니다. 그리고 아무리 신기술로 무장을 한다고 해도 담보가 없는 신용대출은 상대적으로 불안감이 생길 수밖에 없죠. 

그런면에서 각종 동산/재고품을 담보로 잡는 키핑펀드나(물론 그 가치를 얼마로 쳐주는지는 잘 모르겠지만;) 부동산을 담보로 하는 테라펀딩의 경우에는 투자자들에게 상대적인 안정감을 제공할 수 있는 장치가 있다고 볼 수 있을 것 같습니다.

오늘 리뷰의 주인공, 테라펀딩

사이트를 둘러보기에 앞서서 의심이 많은 저는 담당자님께 몇가지 질문을 던져보았습니다.

1. 부동산 담보라서 안전하다면, 은행에서 대출을 못받아 테라펀딩에 오는 이유가 무엇인지?

테라펀딩에서 주로 취급하는 투자 상품은 2가지라고 합니다.

• 첫번째) 건축준공자금(PF) 대출
• 이 경우 제1금융권 대출 심사시 중요하게 보는 것이 자기자본비율. 보통 총 사업비의 20% 이상이 있어야 가능.
• 중소 부동산 사업자의 경우 자기 자본 비율이 부족해서 제1금융권에서 대출을 받지 못하고, 고금리 대출을 받아서 사업을 진행하는 경우가 많음.
• 고금리 대출을 받으면서도 사업을 진행하는 이유는 사업의 수익성이 높기 때문.
• 두번째) 경매 특수물건 대출
• 유치권이나 법정지상권 등이 걸려있는 특수 물건의 경우 은행권 대출이 어려움.
• 하지만 이 경우에도 실제로 권리분석을 해보면 수익성이 좋은 물건들이 있음.

이 부분은 제가 나름대로 경매를 공부한 경험이 있어서 수익성이 좋더라도 대출이 충분히 나오지 않아서 투자자 입장에서 어쩔 수 없이 포기하게 되는 물건들이 있을 수 있다는 점을 알고 있기에 납득이 가는 부분입니다. 

2. 한도만큼 대출을 다 받은 물건들이 추가 대출을 위해서 테라펀딩에 등록하는 경우가 많은지?

아파트 후순위 대출 상품도 취급하고 있으나 비중이 크지 않으며, 후순위의 경우에도 상환력에 대한 체계적인 검증을 통과한 물건만 등록한다고 합니다.

3. 근저당을 잡는다고 해도, 최악의 경우 순번이 밀려서 배당받을 수 있는 금액에서 손실이 나는 경우는 없을지?

"전문가로 구성된 심사팀은 모든 투자상품에 대해 항상 최악의 시나리오를 예측합니다. 특히 경매로 넘어갔을 시 회수될 수 있는 금액을 산정하여 최대한 투자금이 보호될 수 있는 선에서 대출을 실행합니다."라고 합니다.

4. 실질적으로 채권들에 대해서 회수할 수 있는 가능성을 어느정도로 보고 있는지?

대출 신청이 50~100건 접수되면 그중 통과되는 건은 1~2건에 불과할 정도로 심사 기준이 까다로와 회수율 100%를 목표로(당연한거겠지만^^;) 하고 있다고 합니다.

담당자분의 답변대로 사이트를 둘러보니 현재 투자를 할 수 있는 물건은 달랑 3건입니다. 그것도 그 중에 1건은 이미 목표 금액을 다 채우셔서, 실질적으로는 2건이라능...

한번 시험삼아 투자를 한다면, 투자기간이 짧은 것이 좋겠지? 하는 생각이 들어 3번째 물건을 살펴봤습니다.

내용을 보니 전세를 끼고 아파트를 매수해 몇년 보유한 뒤 매도하여 시세차익을 노리는 투자자분이 신청한 대출건입니다. 투자기간이 3개월인 이유는 그 안에 전세임차인을 구해서 상환을 할 예정이라고 합니다.

설명을 보니 놀라운게 이 아파트를 2억8900만원에 매수했다고 하는데....

으아닛! 1층도 아닌데 어쩜 이렇게 싸게 사셨을까. =_=;;; 혹시 동향이라서 이만큼 싼건 아니겠지?;;

전세 시세를 보니 입이 떡 벌어짐. =_=;;

여러분, 테라펀딩에 투자하지 말고, 능곡역으로 가서 아파트에 투자해야겠습니다.

아무튼 각설하고; 전세자가 구해지는 즉시 상환이 가능한 물건임에는 분명해보입니다.

그나마 하나 의심스러운 구석을 굳~~~이 꼽자면,

현재 1억 5,000만원 (채권최고액 1억 8,000만원) 주식회사 국민은행의 대출이 있으나 잔금을 납부하며 등기부등본에 기재되어 있는 근저당을  말소할 예정입니다.

요 부분인데, 이미 해당 아파트로 1억 5천만원의 대출이 있다는 건데? 잔금은 이 대출건과는 무관하게 따로 납부할 예정이라는건지? 전세금은 받아서 모두 테라펀딩에 상환되는 계획인지? 가 궁금해집니다.

이 부분은 사이트에 문의를 하면 충분히 알 수 있는 부분이리라 생각됩니다.

해당 물건의 상세 페이지에서는 대출자의 신용 정보와 함께 현재 대출이 얼마인지도 알 수 있는데, 이분 같은 경우에는 이미 신용대출이 8000만원 이상, 담보대출로 6.6억 정도를 가지고 계셔서 아무리 담보 대출이라고 해도 일반 금융권에서는 추가 대출이 더 힘든 상황이 아닐까 싶습니다. 레버리지의 위험성을 크게 생각하시는 분들은 이런 대출자에게 투자를 하는 것을 꺼릴 수도 있겠다는 생각이 들긴 하지만, 어쨌든 이 물건의 경우 3개월 안에 상환되는 것이고, 해당 투자자와 장기간 동고동락할 것도 아닌데.. 그렇게까지 우려할 부분은 아닌것 같습니다.

만일 이 건에 투자한다면 수익률이 얼마인지도 쉽게 알 수 있는 계산기를 제공하고 있지만, 세전 수익만을 보여주고 있다는 것은 아쉽습니다. 물론 업체 입장에서는 최대한 많은 수익을 내는 것으로 보여주는 것이 중요할 것이기에 이해는 갑니다만- 그래도 투명한 정보를 제공하는게 좋겠죠?

• 투자금 : 1,000만원
• 테라펀딩 투자수수료 : 3만원 (0.3%)
• 세금 27.5% : 275,000*27.5% = 75,625원
• 수수료와 세금 제외 후 최종 수익금 : 169,375원
• 수수료와 세금 제외 후 최종 수익률 : 연 6.8%

보이는 투자 수익률보다는 적지만 그래도 요즘 은행 금리와 비교한다면 3~4배에 달하는 높은 이자율입니다. 그래서 괜찮은 투자처인지 아닌지를 판단하려면, 정말 내가 투자를 하고, 테라펀딩에서 해당 부동산에 근저당을 걸고.. 이런 일련의 과정들이 정말로 법적으로 보호가 되고 안전한 것인지를 알아야 하는데....

부동산 투자 경험이 미천한 저를 비롯한 많은 사람들은 그 부분을 쉽게 알기는 어려운것 같습니다.

각 페이지마다 투자자의 투자금이 어떻게 보호되는지에 대한 설명이 아래와 같이 되어있긴 하나...

[대출금 담보방식] 시행사, 신탁회사, 채권자 3자간 담보신탁 및 시행사, 신탁회사, 채권자, 시공사 4자간 자금대리사무 계약을 맺게 됩니다. 토지의 소유권은 신탁회사로 이전되고 대출금 또한 신탁회사에서 공정률에 맞게 공사비를 지급합니다. 신탁회사는 채권자에게 1순위 수익권 증서를 발행합니다. 이로서 채권자는 다른 이해관계인보다 우선으로 채권을 회수할 수 있게 됩니다.

당최, 시행사, 신탁회사, 담보신탁, 시공사, 자금대리사무 계약 등등이 무슨 말인지를 이해하기가 어렵습니다. ㅠ_ㅠ; 어줍잖게 이해하기로는 신탁회사는 테라펀딩? 대출금은 테라펀딩이 가지고 있다가 대출자에게 공정률에 맞게 공사비를 지급하는 구조로 되어있다는 듯 하고.. 

채권자가 '다른 이해관계인'보다 우선으로 채권을 회수할 수 있다는데 이 '다른 이해관계인'이 누구인지? 은행인지? 근저당을 걸어둔 아무개인지? 테라펀딩 채권자보다 우선순위에 있는 이해관계인이 있을 가능성은 전혀 없는 것인지 등등.

겁많고 의심많은 1人은 또 이렇게 피곤한 인생을 살아갑니다.

3줄 요약을 해봅니다.

• 부동산 담보 대출이 있어서 일반 신용대출보다는 (상대적으로) 안전하다.
• 보이는 투자 수익률을 그대로 믿지 말고, 꼭 직접 계산해보자.(수수료+세금)
• 중위험 중수익의 투자처를 찾는 사람들에게 나름 괜찮은 투자수단이 될 것 같다. (몇가지 궁금한 부분만 해결되면...)

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