1가구 2주택 월세 받으면 내는 세금은 얼마나 될까? (부동산임대소득세율 계산하기)

향후 빌라나 소형 아파트 등을 매수해서 월세를 받아볼까 생각해보시는 분들도 계실텐데요, 그러는 경우 세금은 얼마나 내야할까요? 저도 관심이 많아서 공부해보고 있는 중입니다. ^-^

주택 임대를 한다고 해서 꼭 부자일 필요는 없는 것 같아요. 제가 사는 동네가 좀 싸서(-_-) 그런지는 모르겠지만 빌라나 이런 것들은 몇천만원만 있어도 살 수 있는 물건이 많이 있고, 보증금까지 생각하면 필요한 현금이 더 줄어들기도 하구요.

 임대 소득에 대한 소득세를 내는 기준

우선 1세대 1주택(9억원 미만)을 임대하는 경우에는 소득세를 과세하지 않습니다. 예를 들어 본인은 전세로 살면서 1주택을 임대하는 경우나, 단독주택을 보유하고 있는 사람이 한 층을 임대하는 경우 소득세가 없습니다.

1세대 2주택 보유자가 그 중에 1주택을 임대해야 임대소득에 대해서 소득세가 과세됩니다. (요즘은 임차인이 소득 공제를 받을 수 있기도 하고요.) 1세대 2주택의 경우는 전세금은 과세 대상이 아니고 월세만 과세 대상입니다.

1세대 3주택 이상의 경우에는 전세보증금 합계 3억원 초과분에 대해서는 임대 수익으로 인정되어 과세 대상입니다.

주택 임대소득에 대한 소득세 과세 기준

 임대소득은 종합소득세 산출시 포함

근로소득이 있는 경우 임대소득이 발생하면 매월 5월에 합산하여 종합소득세를 신고하게 되어있습니다.

종합소득세를 계산할때는 임대소득의 수입 금액에 따라서 기준경비율 혹은 단순경비율 곱한 만큼을 제외한 만큼을 소득으로 계산하여 합산하면 됩니다.

예를 들어 월세 50만원을 받는다고 가정할 시 1년간의 수입금액은 600만원이므로 '단순경비율 적용자'가 됩니다. 9억원 이하의 일반주택이라면 45.3%를 경비율(해당 수익을 내기 위해 지출되는 경비)로 인정받아 대략 328만원을 소득으로 보게 됩니다.

근로소득으로 계산된 과세표준이 328만원을 더하면 최종 과세표준이 나옵니다. 예를 들어 과세표준이 1200만원 이상 4600만원 이하라면 15%의 세율이 적용되어 328만원*15% = 49만원 정도가 세금으로 부과되겠네요.

월세소득인 600만원에서 계산하면 49만원 / 600만원 = 8% 정도가 세금인 셈입니다. 물론 과표가 올라가면 그만큼 세금이 높아지기 때문에 주의해서 보셔야 겠죠?

 *4600만원~8800만원 이하 (세율 24%) 과세표준인 경우.

   328만원*24% = 78.7만원의 세금이 추가로 부과됨

   78.7만원/600만원 = 월세 소득 대비 13% 정도가 세금으로 나감!

직접 계산해보니 세금이 만만치 않네요. 이래서 집주인들이 임차인이 소득공제 받는다고 하면 싫어하는가 봅니다;; 어차피 월세는 현금으로 받으니 국세청에도 자동으로 잡힐리가 없고 자발적으로 신고하는 임대인이 얼마나 있을까 싶기도 하구요.