[독서감상문] 10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기

2016년 5월의 책으로 선정하여 북클럽에서 읽은 책입니다. :) 개인적으로는 아직까지 부동산 투자보다 금융상품 투자가 상대적인 매력이 높다고 생각하여 부동산 투자에 대해서는 크게 관심을 두고 있지 않고 있긴 한데, 이런 책을 한두권씩 읽어가다보면 부동산 투자도 천천히 공부를 해두어야 겠다는 생각을 많이 하게 되네요. 

가족여행 떠나던 공항에서 책 읽기

사실 책을 읽으면서 느꼈던 감정은 '위화감'이라고 할까? 10억~20억을 가지고 빌딩에 투자하려고 하는 사람은 많아서 경쟁률이 치열하고 그만큼 수익률이 나오는 물건을 찾기 어렵다는 부분에서 그런 감정이 최고조에 이르렀던 기분이 듭니다. 물론 돈 많은 우리나라 상위 1%의 사람이라고 해도 50만명이나 있는 셈이니 그런 사람을 주로 만나는 사업자의 입장에서는 그렇게 느낄 법도 하지만 말이죠. ^^;

작년에 경매 공부를 하면서 알게 됐던 것 중에 하나에도 비슷한 연결고리가 있었습니다. 평범한 사람이 경매를 통해 투자를 하려고 할때 그 투자금은 몇천만원 선에서 많아야 1-2억을 넘기가 힘든 것이 사실입니다. 그러면 레버리지를 충분히 쓴다고 하더라도 4-5억이 넘어가는 물건에는 투자를 하기 힘든 것이 현실이죠. 그러다 보니 그정도 되는 물건에서는 경쟁도 치열하고, 고가 낙찰이 많다보니 투자하는 입장에서는 충분한 수익률을 기대하지 못하게 되는 경우가 많습니다.

하지만 물건의 액수가 10억 단위가 넘어가게 되면 조금 다른 양상이 펼쳐지죠. 입찰하는 사람의 숫자도 훨씬 적어져 경쟁이 훨씬 덜합니다. 적정한 수준의 투자 수익률을 올리는 것도 상대적으로 쉽다는 얘기죠. 그래서 당시에 저도 같이 경매 하는 분들과 돈을 모아서 공동투자를 하려고 시도도 해보고 했었는데요.. 아마 경매 시장에 그런 식으로 투자 하시는 분들도 꽤 많다고 알고 있습니다.

이 책에서 이야기하는 빌딩도 마찬가지입니다. 10-20억에서는 4-5% 수익률 되는 물건도 찾기 힘들지만, 단위가 50억이 넘어가기 시작하면 찾는 사람도 적어지고, 수익률도 더 좋아집니다. 

돈이 돈을 벌게 하는 자본주의의 본질을 또 다시 체감하게 되는 이야기였네요.

이 책의 중심 이야기이자 앞으로도 계속 기억해두어야 할 포인트라고 생각하는 부분은 아래의 두가지입니다.

1. 월세가 오르면 그 액수의 200배로 부동산의 가치가 상승한다.

어찌보면 당연하게 여길 수 있는 부분을 역발상으로 새로운 관점을 갖게 하는 내용이었습니다. 

보통 부동산에 투자를 하려고 하는 사람은 투자했을 때의 수익률을 중점적으로 생각하기 마련입니다. 

예를 들어 어떤 사람이 5% 정도의 수익률의 투자처를 적정하다고 판단하고 투자 물건을 찾는다고 생각하여, 1억을 투자해서 월 42만원의 수익이 나는 부동산에 투자를 했다고 볼까요. 그런데 투자 이후 월세를 5만원을 올려 47만원을 받기 시작했다고 하면, 5%의 수익률을 찾는 투자자에게 이 부동산의 가치는 (47만원*12개월)/5% = 1억 1280만원의 가치가 됩니다. 월세를 5만원을 올렸는데, 부동산의 가치는 1280만원이 올랐습니다.

이런 이유로 이 책에서 저자는 부동산(빌딩)에 투자해서 월세를 올리면, 투자가치가 상승하고 그만큼 시세차익을 남기면서 팔 수 있다는 전략을 계속해서 반복하여 소개하고 있습니다. 월세를 아무런 이유도 없이 막 올릴 수는 없으니, 호재가 많은 동네에 투자를 한다거나, 급매로 나온 부동산을 사는 경우에만 가능한 전략이 되겠죠. 그리고 여기에서 두번째 포인트가 등장합니다.

2. 리모델링을 해서 되팔라. 리모델링 비용은 부동산 가치의 15% 이내로.

앞서서 언급한 '월세를 올리기 위한 방법' 중에 가장 중요하게 언급되는 것이 바로 '리모델링'입니다. 과하지 않은 적정한 수준에서의 리모델링은 부동산의 가치를 극적으로 상승시켜줄 수 있는 방법이 될 수 있다고 저자는 말하고 있습니다.

이런 종류의 책 뿐만 아니라 경매 투자 지침서에도 자주 등장하는 것이 바로 이 리모델링입니다. 제가 경매 수업을 듣던 곳에서도 '썩어가는 빌라'를 싼값에 낙찰 받아서 셀프 수리후 좋은 값에 되파는 등의 투자 방식을 언급하곤 했었습니다. (물론 빌라는 아무리 잘 고쳐놔도 잘 팔리지 않을 수 있으니 주의를 요합니다!)

많은 사람들은 귀찮은 것을 싫어합니다. 때로는 그냥 어떻게 하는지 몰라서이기도 하고, 때로는 그걸 알아내고자 노력하는 것이 시간 낭비라고 생각하기도 합니다. 리모델링도 비슷한 부분이 있습니다. 분명히 허름해서 싼 부동산을 매입해서 고쳐서 비싸게 파는 것은 어느정도 상식적인 이야기입니다. 많이 회자되는 것을 보면 분명히 투자한 것 이상으로 가치가 상승하고 거둬드릴 수 있는 가능성이 높은 투자라는 얘기겠죠. 하지만 많은 사람들이 그런 수고를 하는 것은 귀찮아 합니다. 그래서 저자처럼 과감하게 귀찮은 것에 손을 대는 사람이 그만큼의 과실을 걷어가는 거겠죠.

제가 당장 10억~20억이 있어서 빌딩에 투자할 수 있는 상황인 것은 아니지만, 나중에 미래를 위한 좋은 인사이트를 얻은 것 같은 기분은 살짝 드는 부분이었습니다. 사람들이 귀찮아서 하지 않는 것을 해야 돈을 벌 수 있는 거겠죠?

*투자금액에 따른 투자 물건 추천

• 1억까지는... 닥치고 아껴서 저축!
• 1억원 선 : 오피스텔
• 3억원 선 : 구분 상가
• 5억원 선 : 이면 지역의 허름한 상가주택
• 10억원 선 : 전후면 근생건물이나, 입지가 좋은 상가주택

*본 책의 좋은 리뷰 글 : 도담아빠님의 블로그 링크

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