[독서감상문] 노후를 위해 집을 이용하라

북클럽에 참여하면서 읽은 2016년 6월의 책, "노후를 위해 집을 이용하라"입니다. 나온지 얼마 안되는 신간인데, 도서관에 갔다가 신착도서칸에 있는 것을 낼름 집어와서 읽었습니다. 

이 책은 2009년에 출간된 "노후를 위해 집을 저축하라"라는 책의 전면 개정판이라고 합니다. 뒤늦게나마 이 책을 읽으면서 2009년에 이 책을 읽었더라면 좋았을텐데 하는 생각이 들기도 하면서, 과연 2009년에 이 책을 읽었다고 해도 내가 실천에 옮길 수 있었을까 하는 생각도 복합적으로 들었네요. ㅎㅎ

책의 부제인 '대출 없이 2년에 1채씩. 현실적인 부동산 투자법'이라는 말의 의미를 간단하게 설명하자면 전세값이 높아 전세가율이 높은 아파트를 찾아서 내 자금 몇천만원과 전세금을 합쳐서 아파트를 사서 불려간다는 것이 기본 골자입니다.

최근 몇년간 전세값이 급상승 하면서 부동산 커뮤니티를 중심으로 이런 방법으로 적은 돈으로 투자를 하는 '갭투자'라는 것이 유행했다고 하는데, 그런 열풍에 기대어 새로 나오게 된 책이 아닐까 하네요.

핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 

팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다. 

이 방법으로 연간 수천만원의 수입을 얻게 될 것입니다.

12페이지, 시작하는 글

어찌보면 간단할 수 있는 이 이야기를 설득력 있게 풀어내기 위해서 저자의 과거 투자의 성공담과 실패담, 어떻게 하면 더 성공 확률을 높이고 실패 확률을 낮출수 있는지에 대한 다양한 방법론을 소개하는 것이 전체적인 책의 구성이었네요.

그런데 개인적으로는 그런 부분 보다는 저자가 "PART 01. 투자 필수 사회" 챕터에서 풀어내는 왜 우리가 투자를 해야하는가, 어떤 관점에서 투자를 해야하는가, 또 "PART 06. 투자자의 삶" 챕터에서 이야기 하는 우리가 투자자로써 가져야할 바람직한 삶의 자세에 대해서 이야기한 부분에서 더 큰 인상을 받았습니다. 

얼마전에 다녀온 홍춘욱님의 강연과 블로그에 쓰시는 글을 통해서도 많이 언급되는 부분이지만, 세상에는 고슴도치 같은 전문가와 여우 같은 전문가가 있다고 합니다. 고슴도치 전문가는 자신의 주장에 대해서 자신만만하고, 대범하며 고집스럽게 자신의 주장을 밀고 나가는 전문가 스타일입니다. 언뜻 보면 좋아 보이는 기질들이라고 생각할 수도 있겠지만, 정답이 있는 것이 아닌 사회과학적인 분야를 공부하는 사람들에게는 '아집'이 되어버리는 경우가 많습니다. 때로는 자신의 주장을 관철시키기 위해 입맛에 맞는 자료만을 인용하거나, 다른 가능성에 대해서는 철저하게 배제하는 모습을 보이기도 합니다.

반면에 여우같은 전문가는 여러 분야에 대해 넓은 생각을 갖고, 자기 비판적인 의식을 갖고 있는 전문가입니다. 자신만만하기 보다는 조심스럽게 접근하고, 이론 보다는 경험과 관찰을 더 중요하게 생각하는 스타일입니다. 자신의 주장이 틀릴 수 있다는 의식이 기저에 깔려 있으므로, 나와 신념이 다른 주장이라고 하더라도 그 나름의 근거를 이해하려고 노력하는 것이 또 여우 전문가의 특징일 것입니다.

제가 이런 설명을 굳이 나열한 이유는 이 책의 저자가 '여우 스타일의 전문가'라는 느낌을 책을 읽으면서 받았기 때문입니다. 사람은 누구나 강한 자신감을 가지고 있는 사람들에게 끌리게 마련이기에 '고슴도치 전문가'는 잘 팔립니다. 부동산은 폭락한다라는 주장을 10년째 하고 있는 모 전문가를 보면 그런 느낌적인 느낌을 받게 되기도... 

하지만 이 책의 저자는 저도 전적으로 공감하는 여러가지 주장을 펼치고 있음에도 불구하고, 그것이 절대적인 진리인양 포장하려고는 하지 않고 있습니다. "이렇다!"라는 단정적인 어법 보다는 "저는 이런식으로 생각합니다."라는 어법이 저자가 겸허하게 느끼고 있음을 전달해줍니다. 나의 경험과 내가 알고 있는 지식, 그리고 이러한 객관적인 지표들을 통해서 나는 이렇게 생각한다 라는 정보는 충분히 전달하고 있지만, 이것이 유일한 진리이며 이걸 하면 당신이 부자가 될 수 있다는 류의 잘팔리는 캐치프레이즈는 보이지 않습니다. 저 개인적으로는 이런 부분이 이 책을 쓴 저자에 대한 신뢰도를 한껏 높이게 하는 방향으로 작용하는 것을 확인할 수 있었습니다.

책에서 가장 많은 부분을 할애하고 있는 다음의 두 챕터에 대해서는 간략하게 정리해 보았습니다.

• PART 03 부동산 투자의 정석
• 감소하는 중산층을 주목하라
• 양극화 시대에 중산층은 감소하며 서민층이 늘어난다. 20대 평형 이하의 소형 평수는 신규 분양이 적을 뿐만 아니라, 양극화의 심화로 수요가 꾸준히 증가한다.
• 안정적인 임대수익 부동산의 조건
• 사람들의 살고 싶어하는 곳. 도심에 위치한 주택. (병원 및 각종 편의시설 근접) 소형 주택. 지하철 역세권에 위치한 주택. (역세권의 소형 아파트가 빌라는 좋은 투자처이나, 원룸 오피스텔은 내재가치가 낮아 적합하지 않음)
• 땅투자의 허와 실
• 투자금이 많이 들고, 팔기 힘들어 원금 회수가 어렵고, 보유 기간 동안 현금흐름이 발생하지 않음.
• 상가투자는 위험하다
• 우리나라는 자영업자의 비율이 과도하게 높고, 대형마트의 등장으로 일반 상권이 힘든 상황. 상가투자의 기대 수익률은 무척 낮다.
• 반드시 알아야 할 수익률
• 수익률은 연 단위로 계산해야 하며, 투자금이 적을 수록 수익률은 높아진다.
• 금리와 부동산
• 모두가 경기가 좋지 않다고 말할때가 투자 적기.
• 수요와 공급
• 1인 가구의 증가로 인해 소형 주택의 수요는 꾸준히 증가할 것임. 만혼의 증가도 수요 증가의 요인. 도시화 현상. 중산층의 감소 역시 소형 주택의 수요 증가로 이어짐.
• 전세가는 투자의 척도
• 전세가율이 높은 아파트는 투자가치가 높다.
• 대출의 위험
• 대출은 가능하면 받지 말고, 가능하면 1채에 대해서만 받고 빨리 상환 할 것. 처음에는 소형 주택을 전세를 끼고 매입한 뒤, 매년 저축한 돈으로 전세 -> 반전세 -> 월세로 점차 전환해 나가는 것이 안전한 투자 전략.
• 흐름을 파악하는 눈
• 대기업의 공단이 들어선다는 뉴스, 지역에 병원을 증축한다는 뉴스는 눈여겨 봐야. 부동산의 가격이 아직 저평가일때 매수하기 위해서는 직접 가서 보는 것이 중요. (동네 분위기나 부동산의 의견 등)
• 가치투자의 힘
• 저평가 되어 있는 곳에 투자할 것.
• 그들과 나의 목적은 다르다 
• 은행 직원, 부동산 중개사 등 투자를 하면서 만나게 되는 사람들은 나를 위해 일하지 않는다. 각자 자신의 이익을 위해 일하는 것임을 기억하자.
• 장기투자 vs. 단기투자
• 단기 투자를 하면 세금, 복비, 시간투자 등이 많이 소요됨. 그러나 오히려 장기투자 했을때보다 수익률은 못한 경우가 많음. 부동산은 평생 보유하자.
• 세금의 문제 
• 세금은 반드시 내자. 양도세가 싫으면 팔지 마라. 세법이 바뀌면서 주택보유자들이 대거 매도에 나선다면 반대로 투자 기회가 되기도.
• 전업투자의 시기
• 대부분의 경우 투자를 위해서 그렇게 많은 시간이 필요하지 않음. 굳이 전업투자를 할 필요가 없다. 굳이 하고 싶다면, 연 임대소득이 직장 연봉보다 커졌을때.

"PART 04 부동산 투자의 기록"은 저자가 그동안 투자했던 많은 물건들을 얼마에 투자했는지, 세금이나 기타 부대 비용은 얼마나 들었고, 그동안 전세금은 어떻게 상승했으며 그 결과 현재 수익률이 얼마인지를 상세하게 알려주고 있습니다. 수익률은 적게는 80%에서 많게는 몇천%까지 다양하고, 그 과정에서 저자가 배운 점, 반성해야할 점들을 상세하게 기록하고 있어서 부동산 투자를 하려고 하는 사람이라면 누구나 한번쯤 읽어보면 도움이 될만한 내용들이 많이 담겨있네요. 그리고 그 수년간의 경험 후 저자가 내린 결론은;

• 역세권 소형 아파트의 투자는 GOOD (지금까지 봤을때)
• 오피스텔보다는 빌라에 투자했더라면.
• 역세권, 소형, 방2개, 대도시, 높은 전세가율 등을 고수한 투자 전략은 성공적.

"PART 05 부동산투자 실전"편은 조금은 맥 빠질만큼 간단한 내용들을 담고 있긴 합니다. 사실 어떤 투자가 그렇듯, 글로 읽었을때는 쉬워보이는 것 같습니다. 실제 실천이 정말로 어려운 부분이겠죠. :)

1. 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다. (네이버 부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크, KB 등 검색)
2. 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다. (지하철역과의 거리, 향후 호재, 온라인 커뮤니티 등 확인. 부동산에서 올린 글은 과장의 가능성을 인지하고 기사 등과 비교할 것)
3. 인근 부동산 중개소에 전화해서 확인한다. (A부동산 중개소는 세입자로, B부동산 중개소는 집주인으로 밝혀서 매매가/전세가를 확인하는 것도 방법!)
4. 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다 (경사도, 편의시설, 유동인구와 인근 학교 등을 살피고, 인근 부동산 중개소에서 지역 사람들의 선호도 등을 조사)
5. 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다. (절대 간과하지 말아야 할 원칙은 임대가 잘 나가는 물건에 투자해야한다는 것. 임대에 잘나가야 세를 놓기도 쉽고, 향후 매매도 순조롭다)

그 밖의 조언으로는 지도를 가까이 둘 것(지하철역 등 중요 지점을 중심으로 도보거리 500m를 원으로 그리는 등 확인할때 좋다), 현금의 융통을 위해 마이너스통장을 개설하자, 셀프 등기를 해보자, 투자 자산이 많아지면 자산에 대한 기록을 남기고 임대사업자를 내는 것도 고려해보자. 등이 있네요.

저는 이 책을 읽고 제가 사는 아파트를 한번 검색해봤습니다.

2.2억 전후로 거래되는 1층을 제외하면 2.4~2.5억에 거래되는 아파트가 전세가는 2.2~2.3억이나 하네요. -_-;;; 도대체 우리 아파트에 무슨 일이? 전세가는 낮게, 매매가는 높게 2.2/2.5로 계산해도 전세가율이 88%로 90%로 육박하는 무서운 결과가.

이론적으로는 제 돈 3천만원만 있으면 아파트 1채가 더 생긴다는 이야기네요. 사실 집값이 싼 동네라 지난 3-4년간 가파르게 올라와 앞으로 더 오를까? 하는 남들 다하는 걱정이 들기도 하는데, 워낙 갭이 작다보니 유혹이 드는 것도 사실이네요. 이러다가 갭투자 막차 타는거 아닌가 싶기도 하구요.

제가 어떤 결론을 내리게 될지는 모르겠지만, 혹시라도 부동산 투자에 한발을 내딛게 된다면 또 블로그에 공유할 수 있는 좋은 글감이 될 것 같습니다. (이런 블로그 덕후같은 생각;;)

이 책은 부동산 투자를 생각하시는 분들께는 강력 추천! :D

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